Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?
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La valeur d'un bien immobilier est très subjective et dépend de la personne qui l'évalue. Pour un propriétaire, un bien immobilier peut être remplie de souvenirs qui n'ont pas de prix, ce qui la rend tout simplement inestimable. Pour un acheteur potentiel, en revanche, il est important d'évaluer objectivement les caractéristiques d'un logement, de la superficie aux commodités du quartier, afin de déterminer son estimation immobilière. Lors de l'achat ou de la vente d'une maison, il est recommandé de faire appel à des experts en immobilier qui peuvent aider à évaluer un bien. On vous liste dans cet article les critères pour estimer au mieux la valeur d'un bien immobilier.
Quels sont les critères principaux utilisés par les professionnels de l'immobilier pour estimer la valeur d'un bien immobilier ?
Voici les éléments qui constituent la valeur réelle d'un bien immobilier:
- La surface habitable : Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »
Pour calculer la surface habitable d’un bien immobilier, on additionne les superficies (longueur x largeur) de chaque pièce (cuisine, salon, salle à manger, chambres, couloir, salle de bain, toilettes, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul.
Il faut par la suite soustraire à ce calcul la surface occupée par les éléments de construction comme les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres.
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L’état général d'un bien immobilier : Il correspond au niveau d'entretien du bien et la qualité des matériaux utilisés pour la toiture, la charpente en bois, les fondations, le gros oeuvre mais aussi le second oeuvre comme le revêtement, l'état des cheminées, l'état du chauffage / climatisation, des problèmes d'humidité ou étanchéité, l'isolation..
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La présence d’un extérieur : en effet, pour une maison par exemple, la présence d'un jardin influe sur la valeur immobilière d'un logement. Cela peut aussi néanmoins devenir un inconvénient pour des jardins en longueur ou en pente par exemple.
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La localisation du logement : outre le quartier, le lieu où est située le logement permet de calculer la valeur immobilière du bien. En effet, un logement situé à proximité des écoles, des commerces, des lignes de métro sera valorisé. Un logement proche d'un aéroport, d'une autoroute peut être un point négatif dans l'estimation immobilière d'un logement.
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Les éléments de standing : l'existence d’une piscine enterrée, d’une terrasse en bois aménagée ou même d’un garage spacieux avec atelier sont des caractéristiques qui apporteront un plus dans le calcul de la valeur d’un logement.
Quels outils pour calculer la valeur d’un logement ?
Il existe de nombreux outils en ligne vous permettant d'estimer et de calculer la valeur d'un bien immobilier.
La plupart de ces outils utilisent la méthode comparative pour calculer la valeur d'un bien immobilier. En effet, pour réaliser une analyse comparative du marché, les outils utilisent les données réelles des ventes immobilières. Vous pouvez consulter les DVF sur l'outil de visualisation proposé par Etalab. Ainsi, en fonction des caractéristiques renseignées comme:
- Surface habitable ;
- Nombre de chambres ;
- Nombre de pièces d’eau ;
- Surface du jardin ;
- Etat général ;
- Piscine ;
- Garage, parking, etc.
Les outils vont comparer le logement à d'autres biens similaires vendus dans la même région pour déterminer le prix immobilier le plus proche de la réalité.